Gewerbliche
Immobilien morgen

Bei Büroimmobilien zeichnet sich die Verschmelzung unterschiedlicher Lebensbereiche bereits deutlich ab: So führt der Trend zu Remote Work dazu, dass in Büroimmobilien immer mehr Orte der Begegnung, des Austauschs und der Zusammenarbeit entstehen, zum Beispiel Co-Working-Flächen, Projektzonen oder Meeting-Räume. Eigene Schreibtische oder Einzelbüros werden dagegen an Bedeutung verlieren.

Doch ihren heutigen Stellenwert werden Büroimmobilien in der Stadt von morgen – und insbesondere an zentral gelegenen Standorten – nicht verlieren. Der Bedarf an Büroflächen wird sich in Summe voraussichtlich zwar leicht verringern und verlagern, doch die Corona-Pandemie hat gezeigt, wie wichtig die persönliche Interaktion ist. Vielen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern dient das Büro nicht nur dazu, sich abzustimmen und gelegentlich gemeinsam an Aufgaben zu arbeiten.

Es ist auch ein Ort für Ideenentwicklung, Informationsaustausch und den persönlichen sozialen Kontakt. Und nicht zuletzt können attraktive Büroflächen in zentraler Lage und mit guter Verkehrsanbindung auch zur Stärkung der Marke und zur Gewinnung und Bindung von Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern beitragen.

Auch wenn viele Produkte inzwischen online gekauft werden, bleibt der stationäre Einzelhandel wichtig: um sich inspirieren zu lassen, Produkte auszuprobieren, sich persönlich beraten zu lassen oder etwas zu erleben. Damit vermischen sich On- und Offline-Angebote immer mehr und Multichannel-Geschäftsmodelle werden stark an Bedeutung gewinnen. Viele Einzelhändler haben längst eigene Online-Shops, bieten digitale Transaktionen an und liefern die gekauften Waren auch nach Hause. Und Online-Shops gründen ihrerseits stationäre Flagship-Stores und bieten ihren Kunden die Möglichkeit, gewünschte Waren in eine Filiale liefern zu lassen.

Daher werden Einzelhandel und Shoppingcenter auch weiterhin wichtige Bestandteile der Stadt bleiben – vor allem in größeren Städten. Doch ihre Geschäftsmodelle werden sich weiterentwickeln: Um für möglichst viele Menschen attraktiv zu sein, wird es immer wichtiger, das Einkaufen mit zusätzlichen Erlebnissen und Dienstleistungen zu verbinden – sei es durch Gastronomie-, Gesundheits- oder Wohlfühlangebote („Retailtainment“) oder durch digitale Technologien wie Virtual und Augmented Reality oder KI-basierte digitale Assistenten. Eine immer größere Bedeutung wird dabei dem Standort des Ladens und dem vom Shoppingcenter verfolgten Konzept zukommen.

Veränderungen sind aufgrund verschiedener Megatrends auch bei Hotels zu erwarten: So wird der Trend zur Urbanisierung dazu führen, dass in vielen Metropolen neue Megahotels entstehen werden. Die Trends zur Neo-Ökologie und zur Konnektivität werden sich außerdem in der Architektur und der Einrichtung der Hotels niederschlagen. Und auch der New-Work-Trend wird neue Anforderungen an das Angebot von Hotels in der Stadt stellen. Denn immer mehr Hotelgäste nutzen ein Hotel auch als Ort zum Arbeiten. Und von diesem wird erwartet, dass er die gleichen Voraussetzungen und Annehmlichkeiten mitbringt wie das Büro oder das Homeoffice.

Dass Hotels an Bedeutung verlieren oder sich die Anzahl an Übernachtungen reduziert, ist nicht abzusehen. Denn die Lust zu reisen ist ungebrochen und übt seit jeher auf Menschen eine große Faszination aus. Und auch die Anbahnung, die Pflege und der Ausbau von Geschäftsbeziehungen sind nur begrenzt mithilfe von Online-Tools zu leisten. So hat die Auslastung der meisten Hotels längst wieder das Vor-Pandemie-Niveau erreicht – sowohl in Bezug auf Urlaubs- als auch Geschäftsreisen.

Weiteres Wachstum ist bei Logistikzentren zu erwarten. So tragen der seit Jahren dynamisch wachsende E-Commerce-Markt und zusätzliche Aufgaben bei Logistikern dazu bei, dass die Nachfrage nach Lager- und Versandflächen sowie Transportdienstleistungen auch zukünftig weiter steigen wird. Außerdem verleihen die aktuellen geopolitischen Veränderungen der Logistikbranche einen weiteren Schub, da in den kommenden Jahren die Lieferketten im Sinne eines Nearshorings angepasst werden müssen und zusätzliche Lager- und Transportkapazitäten benötigt werden.

Auch die Urbanisierung wird die Bedeutung von Logistikzentren weiter erhöhen. Zu erwarten ist, dass eine neue städtische Logistik entsteht, die Städte schnell, effizient und CO₂-neutral mit Gütern, Waren und Services versorgen soll. Wichtige Bestandteile dieser Urban Logistics sind nicht nur nachhaltig ausgerichtete Transportmittel, sondern auch neue Umschlagzentren (Urban Hubs), um Lieferzeiten zu minimieren und die Umwelt- und Verkehrsbelastung zu reduzieren.

Für alle Immobilien gilt: Die aktuell hohen Inflationsraten und die dadurch gestiegenen Zinsniveaus machen eine intensive Auseinandersetzung mit Immobilien erforderlich, um Fehlinvestitionen und -entscheidungen zu vermeiden. Außerdem wird der Wert einer Immobilie immer stärker durch ESG-Faktoren beeinflusst.

Aus diesen Gründen sind Immobilieninvestoren mehr denn je gefordert, den Wandel in den einzelnen Märkten sehr genau zu verfolgen und seine Auswirkungen auf die jeweiligen Immobilien- klassen zu bewerten. Branchen- und Markt-Know-how nehmen an Stellenwert zu, immer bedeutungsvoller werden aber auch Kenntnisse über die Möglichkeiten, die Nachhaltigkeitsleistung von Immobilien zu steigern. Denn in der Stadt der Zukunft wird es zwar weiterhin alle Arten gewerblicher Immobilien geben – aber langfristig vor allem grüne.